400万円以下の不動産売却における仲介手数料について【低廉な空き家等の売却】改正有400万→800万

石岡市の売買専門・不動産会社キャピタルトラストの安達です。

今回は、400万以下の不動産売却における仲介手数料について解説したいと思います。



仲介手数料は、不動産売却において一番大きな支出になりうる費用です。

一般的には、不動産は高額なものになるので、取引金額は、400万円を超えることが多いです。そして、400万円を超える不動産の仲介手数料は、「物件価格の３％＋６万円に消費税を加算した額」になります。


しかしながら、地方になると400万円以下の不動産がたくさん存在します。本当にたくさんです。地方では売りたくても買い手が見つからない低廉な（価格が安い）不動産がありあまっています。売りたくても不動産会社が扱いにくく、仲介手数料が低くなるために積極的には広告がされていないのが実情です。


マスコミ等でも「空き家問題」が取り上げられてご存知の方も多いと思います。人口が減少し、都心部や市街地に人口が集中しているため、地方には戻らない・住まなくなり、放置されている空き家が山のようにあるのです。


平成30年住宅・土地統計調査によると日本の空き家は846万戸あり、空き家率は13.6%でした。毎年この比率が上がっているのが現状です。


仮に１００万円の物件を例にしてみましょう。
法改正までは、１００万円×５％＝５万円（別途消費税）が仲介手数料の上限でした。

それが、平成３０年に宅建業法の改正があり、物件売買価格が400万円以下の場合、売主から最大１８万円受け取ることができるように変更となりました。

４００万円以下の仲介手数料の上限額が上がった理由は、この空き家、特に地方の空き家の問題からです。


国としては、空き家の流通活性化を目標に置いていますが、地方の空き家などは物件価格が低く、遠方になると通常より調査費がかかって、不動産会社が赤字になることもあり、不動産取引自体を敬遠するケースも見受けられたためです。

法改正により通常の仲介手数料とは別に現状調査に必要な費用を盛り込めるようにし、宅地・建物の物件価格が50万円でも100万円でも200万円でも、400万円以下の場合は「低廉な空き家等」として、売主から調査費込みで最大18万円を受け取ることができるようになりました。

あくまで上限値の改正は、売主のみであり、買主へは以前のまま報酬しか請求できません。

仮に１００万円の物件を例にしてみましょう。
売主からは、１８万円（別途消費税）
買主からは、１００万円×５％＝５万円（別途消費税）

１８万円と５万円の合計２３万（別途消費税）が上限値になります。

400万円以下の場合は「低廉な空き家等」として、売主から調査費込みで最大18万円を受け取ることができるようになりました。

しかし、あくまで不動産会社が、事前に媒介契約時に「売主への説明」と「売主の合意」が必要となります。

法律により一律１８万円（別途消費税）が請求できるわけではありません。

空き家だけしか適用されないのでしょうか？
「低廉な空き家等」には等という文言があり、建物のみではなく土地も当然含まれると解することになります。