石岡市の不動産会社、キャピタルトラストの安達航です。
戸建、マンション、土地、アパートなどの不動産を売却する時に、定期的に不動産会社から「営業活動報告書」を受けとることになっています。
売却を不動産会社に依頼するときに契約する「媒介契約書」にも報告することが義務付けられています。
「電話、文書、メール等により〇週間に1回以上の頻度で業務の処理状況を報告します。」などのように記載さています。
営業活動報告書は、不動産会社がどんな販売活動を行ったか、買主からどんな反響があったか記載されています。
営業活動報告書を作らない不動産会社もありますので要注意です！
営業活動報告書を受け取れる頻度
不動産会社から営業活動報告書を受け取れる頻度は、契約形態によって異なります。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は1週間に1回以上、
専任媒介契約では2週間に1回以上の頻度で、販売活動の経過を報告しなければなりません。
一般媒介契約の場合、不動産会社に法令上の義務はありませんが、売主は任意で報告を求めることができます。
営業活動報告書のチェックポイント
| どのような販売活動・広告活動を行ったのか |
| 資料請求、電話など問い合わせは何件あったのか |
| 現地案内は何件あったのか |
| 内見後の感想や手応えなど |
この報告書を見れば、現在の自分の物件がどういう状況なのか、市場ではどのように受け止められているかが分かる資料です。
不動産会社からすれば、この報告書は、売主に現在の販売状況を理解してもらうための資料になるということです。
反応が少ない、案内もないのであれば厳しい見通しかもしれません。
反応も複数あり、好感触であれば楽観視してもいいのもしれません。
営業活動報告書をもとに売却活動を見直す必要があるということです。
内覧数が少ないのであれば、どのような対策をとれるか説明を求めましょう。
問い合わせや内覧件数が少ない場合の対策は？
| 原因 | 対策 |
| 相場より価格が高い | 価格を下げる |
| 広告活動が足りていない | 広告範囲を広げる（サイト数増やす、広告など） |
| 写真撮影が悪い、買主に情報がうまく伝わっていない | 写真の再撮影、情報の再作成 |
問い合わせや内覧件数が複数あるのに成約しない場合の対策は？
| 原因 | 対策 |
| 修繕すべきところがある | 最低限、壊れているところを修繕する |
| 汚いなど準備不足 | 清掃、片付けなど最低限のステージング |
| 物件の良いところが伝わっていない | 物件の良さをアピールする |
途中経過の報告がないと値引き・値下げの判断もできません
2週間に1度、または1週間に1度の報告さえ定期的に出来ないようなら、そもそも仕事のマネジメントに問題があるということです。
不動産会社の担当者からすれば、「売れれば問題ないだろう、文句はないだろう」と考えている方もいるかもしれません。
または、反響はなし、内見もなしだから前回と同じ報告書（反響なしの報告書）を作成するのが面倒と思っているかもしれません。特に反響がない場合には、不動産会社は売主に対して報告をしたくないのが実情です。
不動産売買では、値引交渉が入ることが多いと思います。途中経過の報告が細かく分からなければ値引き交渉に応じるべきかどうかの判断もできませんよね？
もし、不動産会社が途中経過を報告せずに、不動産会社にとって都合の良い情報しか教えてくれなかったら、値引き交渉に応じて市場より安い価格で売却となってしまう可能性も否定できません。
営業活動報告書から自分の物件の置かれている状況を把握してみましょう。
もし一度も送られてきていないのなら、当たり前のことも出来ない会社ということです。
今後のお付き合い含めて、検討の余地があるかもしれません。
反響が悪い時の不動産販売活動の見直し
当社が加盟している公益社団法人全日本不動産協会で
「反響が悪い時の不動産販売活動の見直し」というサイトがありますので
参考になると思いますのでご参照ください。
↓↓
https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/sale/4-3/
