石岡市の不動産会社、キャピタルトラストの安達航です。
家庭の事情、勤務先の事情などで、家の住み替えを検討したいというご相談がたまにあります。
先日も、家の住み替えを検討している方からの問い合わせがありましたので、マイホームの住み替えによる売却の注意点をご説明したいと思います。
通常、住み替えを検討している場合には、今の家を売って、新しい家を購入しなければなりません。それも同時期に行う必要があるのです。
売りを先にする売り先行と、買うことを先にする買い先行によりリスクが大きく変わります。どちらもメリット・デメリットがあるのでよく理解してから進めましょう。
住み替え完了までにかかる時間は、一般的に３カ月から６カ月程度と認識しておいてください。
売り先行のメリット・デメリット
＜メリット＞・・・成約価格が確定する
・売却益が出た場合に次の購入資金に使える
・資金計画が立てやすい（二重ローンにならない）
・売却に時間をかけることができる
・売り急がずに高く売ることができる
・新しい物件での融資が付きやすい（二重ローンにならないから）
＜デメリット＞・・・仮住まいに住む可能性がある
・売却の引渡時に住み替え先が見つかってない場合などに、賃貸物件に仮住まいになる
買い先行のメリット・デメリット
・購入する家をじっくり探すことができる
・新しい家が先に決まる安心感がもてる。
＜デメリット＞・・・今住んでいる家の成約価格が未定
・購入した家に入居する時点で売却が進んでいなければ、住宅ローンを二重払いする必要がある。（資金繰りが苦しくなる）
・新しい家を購入後に、古い家の売却金額が予想以上に伸びずに、資金繰りが厳しい。
・売却するまでに予想以上の時間がかかることもある。（二重ローンが続く）
・新しい物件での融資が付きにくい（二重ローンになるため）
おすすめは、売り先行型です！
資金に余裕がある方であれば買い先行でも問題がありませんが、資金計画の点からは売り先行型に軍配が上がります。
| 売り先行 | 買い先行 | |
| 仮住まいになる可能性（住居） | あり | ない |
| 資金計画の立てやすさ（資金） | 立てやすい | 立てにくい |
| 融資の付きやすさ（資金） | 付きやすい | 付きにくい |
| 住宅ローンが二重で発生（資金） | 二重にならない | 二重になる可能性あり |
・売り先行の場合には、仮住まいになる費用（引越費用、敷金礼金、前家賃、仲介手数料など）を計算しておきましょう。
・もし、自宅を売ったお金で住宅ローンが完済できないような場合には「住み替えローン」を検討しましょう。
・買い先行の場合には、ダメもとで「買い替え特約」が設定できないか確認してみましょう。買い替え特約というのは、「〇月〇にまでに今住んでいる家が△△万円以上で売れなければ、売買契約を白紙解約できる」という内容のものです。売主側にメリットがないのでとても嫌がると思いますが、ダメもとで伝えてみましょう。
